Möglichkeiten bei der Eigenbedarfskündigung

Wann kann der Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarf kündigen?

Möchte ein Mieter den Mietvertrag für seine Wohnung kündigen, so muss er lediglich die bestehende Kündigungsfrist beachten. Ansonsten genügt dafür eine von ihm zu unterschreibende Erklärung, welche mit Zugang beim Vermieter dazu führt, dass das Mietverhältnis nach Ablauf der Kündigungsfrist automatisch beendet ist. Ursprünglich konnte auch ein Vermieter ein Wohnungsmietverhältnis kündigen – Gründe dafür sah das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) zunächst, als es in Kraft trat, nicht vor. Erst im Laufe der Zeit wurden aus Gründen des Mieterschutzes für eine Kündigung durch den Vermieter mal höhere, mal niedrigere Hürden geschaffen.

Heutzutage muss dem Vermieter ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 BGB zur Seite stehen, will er ein Wohnungsmietverhältnis einseitig durch eine ordentliche, fristgemäße Kündigung beenden. Leichter hat er es nur dann, wenn die Wohnung in einem von ihm selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen liegt. Dann kann er gemäß § 573 a BGB auch ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses kündigen, wobei sich die Kündigungsfrist dann um drei Monate verlängert.

Der Eigenbedarf

Namentlich liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses unter anderem dann vor, wenn er die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Dabei muss die Nutzung zumindest auch zu Wohnzwecken beabsichtigt sein. Der Vermieter kann eine Wohnung also nicht kündigen, um diese dann vollständig beispielsweise als Büro zu nutzen. Möglich ist dagegen, dass er die Wohnung dann selbst bewohnt und einen Teil der Wohnung als Arbeitsbereich einrichtet.

Eine Eigenbedarfskündigung kommt zunächst in Betracht, wenn der Vermieter die Wohnung selbst nutzten möchte.

Eigenbedarf besteht aber auch dann, wenn er die Wohnung einem Familienangehörigen überlassen möchte. Die Rechtsprechung hat den Kreis der Familienangehörigen mit der Zeit immer weiter ausgedehnt. So kommt nicht nur die beabsichtigte Nutzung durch den Ehegatten, die Eltern oder die Kinder in Betracht. Ein Eigenbedarf wurde vielmehr auch dann bejahrt, wenn eine Wohnung an einen Bruder, ein Enkelkind, ein Stiefkind, den Schwager oder den Schwiegereltern überlassen werden sollte. Der Bundesgerichtshof hat nun am 27. Januar 2010 mit einem Aufsehen erregenden Urteil (VIII ZR 159/09) entschieden, dass sogar die Absicht, eine Wohnung einem Neffen zu überlassen, als Eigenbedarfsgrund anzuerkennen ist.

Darüber hinaus kommt Eigenbedarf als Kündigungsgrund bei Haushaltsangehörigen, also Personen in Betracht, die mit dem Vermieter seit längerer Dauer und nicht nur vorübergehend in häuslicher Gemeinschaft leben. Dabei kann es sich neben den eben genannten auch um entfernte Verwandte, aber auch um Pflegekinder, Haushaltsgehilfen oder Pfleger handeln, so sie bislang im Haushalt des Vermieters gewohnt haben.

Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung

Ist ein Fall von Eigenbedarf gegeben, so sollte noch vor Abgabe der Kündigungserklärung geprüft werden, ob eine Kündigung nicht vertraglich ausgeschlossen wurde. Ein Kündigungsausschluss kann sich aus dem mit dem Mieter geschlossenen Mietvertrag ergeben. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs kann sich auch bei früherem Erwerb der vermieteten Wohnung aus dem Kaufvertrag ergeben; etwa, weil der Verkäufer der Wohnung selbst zum Ausschluss einer Kündigung wegen Eigenbedarfs, aus welchen Gründen auch immer, verpflichtet war.

Eventueller Kündigungsausschluss bei neu geschaffenem Wohneigentum

Zu beachten sind auch Sonderregelungen, die dann gelten, wenn nach der Begründung des Mietverhältnisses Wohneigentum begründet und das Wohneigentum veräußert wurde. Dann ist zumindest für eine Frist von drei Jahren, welche nicht etwa schon mit der Schaffung von Wohneigentum, sondern erst mit dem dessen Veräußerung zu laufen beginnt, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen. Diese Frist kann bis zu zehn Jahre verlängert sein, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist, was durch die jeweilige Landesregierung durch Rechtsverordnung festgestellt werden kann.

So hat für die Hauptstadt der Senat von Berlin mit seiner Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 20. Juli 2004, die noch bis zum 31. August 2011 Gültigkeit hat, festgelegt, dass in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf, Tempelhof-Schöneberg und Pankow die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet sei. In diesen Bezirken ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs für die ersten sieben Jahre nach der ersten Veräußerung der Eigentumswohnung ausgeschlossen.

Das Kündigungsschreiben

Liegt ein Kündigungsgrund vor, kann der Vermieter selbst oder durch einen Vertreter, beispielsweise seine Hausverwaltung, das Mietverhältnis schriftlich kündigen. Bei der Erklärung durch einen Vertreter sollte er tunlichst darauf achten, dass dem Kündigungsschreiben eine Vollmachtsurkunde im Original beigefügt wird. Anderenfalls muss er damit rechnen, dass der Mieter wegen fehlenden Nachweises der Vollmacht die Kündigungserklärung unverzüglich zurückweisen kann, sofern er von der Bevollmächtigung nicht schon vorher Kenntnis hatte.

Die Kündigung muss begründet werden, da sie sonst unwirksam ist. Es ist zunächst die Person mit Namen und Vornamen sowie gegebenenfalls mit Verwandtschaftsgrad anzugeben, der die Wohnung überlassen werden soll. Sodann sind deren bisherige Wohnverhältnisse anzugeben. Würden dem Vermieter gegebenenfalls Alternativwohnungen zur Verfügung stehen, sollte er auch diese benennen und ausführen, warum diese nicht zur Überlassung in Betracht kommen.

Die Begründung sollte sorgfältig und ausführlich erfolgen und der Mieter nicht mit einem kurzen Hinweis wie etwa „mein Neffe braucht die Wohnung und fertig“ abgespeist werden. Immerhin soll der Mieter akzeptieren, dass er sich aufgrund der Kündigung, welche nicht er zu verantworten hat, eine neue Wohnung suchen muss, was für ihn mit einem nicht alltäglichen Aufwand von Kosten und Zeit verbunden ist. Darüber hinaus muss bedacht werden, dass nur die im Kündigungsschreiben genannten Gründe bei einem eventuell späteren Räumungsrechtstreit, der dann nötig wird, wenn der Mieter nicht freiwillig auszieht, vom Gericht berücksichtigt werden können.

So sorgfältig und ausführlich die Kündigung begründet werden muss, so darf sie auch nur auf Umstände gestützt werden, die tatsächlich bestehen. Stellt sich etwa im Nachhinein heraus, dass die vom Vermieter gegebene Begründung falsch war und zieht der Mieter gleichwohl im Vertrauen auf deren Berechtigung aus, kann es später dazu kommen, dass der Mieter vom Schadensersatz (etwa bezüglich der Kosten eines mit der Wohnungssuche beauftragten Maklers, des Umzuges, der Neueinrichtung der neuen Wohnung oder höherer Mietausgaben) verlangen kann.

In dem Kündigungsschreiben sollte der Mieter schließlich auf die Regelung des § 574 BGB hingewiesen werden. Danach hat der Mieter die Möglichkeit, der Kündigung schriftlich zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, für seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Beachtung des Kündigungsgrundes nicht hingenommen werden kann. Der Widerspruch muss zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erfolgen. Ansonsten kann der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn er den Mieter rechtzeitig auf die Möglichkeit des Widerspruchs und die eben genannte Zwei-Monats-Frist hingewiesen hat.

Die Kündigungsfrist

Schließlich muss die für eine ordentliche Kündigung, um eine solche handelt es sich auch bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs, die dafür geltende Frist gewahrt werden. Deren Dauer ist an die Dauer des Mietverhältnisses geknüpft. Gemäß § 573 c BGB ist eine Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Frist beträgt damit mindestens knapp drei Monate. Sie verlängert sich um drei Monate, wenn seit der Überlassung der Wohnung an den Mieter fünf Jahre vergangen sind. Eine weitere Verlängerung um drei Monate ist zu beachten, wenn das Mietverhältnis über acht Jahre andauert. Gut zu wissen: Außer Sonntag ist jeder Wochentag im Sinne der vorgenannten Regelung Werktag – also auch der Sonnabend.

Sonderfall: Kündigung nach einer Zwangsversteigerung

Ein Vorteil besteht insoweit für denjenigen, der die Wohnung im Wege der Zwangsversteigerung erworben hat. Er kann gemäß § 57 a des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) die Kündigung unter Einhaltung der eben genannten Frist aussprechen, ohne dass es zu einer Verlängerung der Frist wegen der Dauer des übernommenen Mietverhältnisses ankommt.

Diese Kündigung muss aber für den ersten Termin erklärt werden, für den sie zulässig ist, wobei die Rechtsprechung dem Ersteher eine gewisse Frist von ein bis zwei Wochen zur Überlegung und Prüfung seiner rechtlichen Möglichkeiten nach Erwerb der Wohnung zubilligt. So muss er sich gegebenenfalls nach Erteilung des Zuschlages erst Klarheit über ein bestehendes Mietverhältnis verschaffen.

Zur besseren Erläuterung zwei Beispiele:

1. Beispiel:

Hat etwa jemand am 2. Mai eine Wohnung ersteigert, so wird von ihm nicht verlangt, bis zum dritten Werktag desselben Monats den Mietvertrag zu kündigen. Er müsste dann die Kündigung bis zum dritten Werktag des Monats Juni zum Ende des übernächsten Monats, also bis zum Ende des Monats August erklären.

2. Beispiel:

Anderes wäre es, wenn er den Zuschlag am 16. April erhalten würde. Dann könnte er sich bis zum nächsten Kündigungstermin, den dritten Werktag des Monats Mai Klarheit über ein etwaiges Mietverhältnis verschaffen und gegebenenfalls eine Kündigung zum Ende des Monats Juli aussprechen.

Wird dieser Termin nicht gewahrt, so muss auch der Ersteher mit einer sich eventuell infolge einer längeren Dauer des Mietverhältnisses ergebenen Verlängerung der Kündigungsfrist leben.

Ein Fehler, der dabei oft gemacht wird: Der Ersteher begründet seine Kündigung allein damit, dass er die Wohnung ersteigert hat und ihm ein „Sonderkündigungsrecht“ zustehe. Sein Vorteil besteht indes allein in der sich aus § 57 a ZVG ergebenden kürzeren Frist zur Kündigung, wenn diese rechtzeitig erklärt wird. Ansonsten muss auch er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung, wie etwa Eigenbedarf, haben.